为做好鹤洞村更新改造项目国有土地上房屋征收补偿及安置工作，广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室起草了《鹤洞村更新改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，向社会公布并征求公众意见，如有修改意见，请被征收人于2019年12月1日前持本人身份证反馈到鹤洞城村市更新项目拆迁办公室（广州市荔湾区南来大街83号鹤洞村城市更新展厅4楼）。

附件：《鹤洞村更新改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》

2019年11月1日

办公地址：广州市荔湾区南来大街83号鹤洞城村市更新项目拆迁办公室（鹤洞村城市更新展厅4楼）

联系电话：81747689

联系人：苏涛

鹤洞村更新改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）

为切实做好广州市荔湾区白鹤洞街鹤洞村全面更新改造（以下简称“本次改造”）国有土地上房屋征收安置工作，保障本次改造建设顺利进行，保护在广州市荔湾区白鹤洞街鹤洞村（以下简称“鹤洞村”）更新改造范围内国有证房屋的权属人合法权益，根据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）《广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2017〕18号）及相关法律法规规定，以及原广州市城市更新局《关于荔湾区鹤洞村更新改造实施方案的批复》（穗更新复〔2018〕20号，以下简称《方案批复》），结合鹤洞村更新改造地块的实际情况，以公开、公平、公正、合理的原则，制定本方案。

第一章 总则

第一条 征收范围及补偿安置对象

1.征收范围

经《方案批复》核定鹤洞村更新改造范围内国有土地上房屋（含住宅、非住宅和直管公房等）及部分历史用房、无证房屋等，其征收补偿安置适用本方案。

2.补偿安置对象认定

（1）《方案批复》核定鹤洞村更新改造范围内拥有合法权属证明的被征收房屋、附属设施的产权人；符合本方案补偿条件的历史建筑、无证房屋所有人；直管公房产权人等。

（2）产权人须提供《不动产权利证书》、《国有土地使用证》、《房屋产权证》或《土地房屋权属确认书》等房屋权属文件。如无法提供证件原件的，可提供房管部门查册证明原件，经征收方组织登记、确认及公示后，确定为本方案补偿安置对象(以下简称“房屋权属人”或“被征收人”)。

（3）通过合法遗嘱或法定继承方式取得国有证房屋产权的人，继承人应当在登记时提供与已故房屋权属人存在继承关系的公证文书或其他能证实继承关系的法律文书。若继承人不止一名，应共同委托其中一名具有完全民事能力的继承人（如继承人均未成年，需委托其中一人的监护人）作为全部继承人的代理人，该代理手续也必须办理相关公证，在登记时一并提交。

（4）历史遗留的房屋，指除上述情况外，如有漏登记发证、属于拆迁安置重建房等，以相关的查册资料、报建报批资料等作为依据，按相关政策的规定进行核实核查确定。

（5）部分无证房屋的权属人。

第二条 征收房屋补偿安置方式

根据相关法律法规，结合本项目实际情况，对被征收人实行下列方式补偿：

1.住宅房屋的征收，被征收人可以选择复建安置补偿、货币补偿或者两者结合的补偿安置方式。

2.直管公房的征收按广州市住房和城乡建设局的相关批复意见进行补偿安置。

3.商业用房、办公用房的征收，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。若被征收人选择货币补偿，则应由选定的评估机构进行评估，以该评估机构确定的评估价格作为货币补偿标准的唯一依据。

4.工业、厂房、仓库等非住宅的征收，实行货币补偿，应由选定的评估机构进行评估，以该评估机构确定的评估价格作为货币补偿标准的唯一依据。

5.住宅房屋的被征收人，选择复建补偿的，均以住宅性质的房屋复建补偿回迁安置。被征收人自行将住宅改为商业或其它非住宅用途的，一律按住宅性质进行补偿；

6.住宅房屋复建安置补偿，以套内建筑面积（下称“套内面积”）计算。

7.《征收补偿安置协议》及其补充协议是征收方与被征收人明确征收补偿标准、征收补偿费用及各类奖励费用、复建安置住房等事项的唯一合法文件。就上述事项达成一致后即可签署《征收补偿安置协议》，协议签署完成后生效。

8.《征收补偿安置协议》在公告启动《征收补偿安置协议》签订工作之日起开始签署。

第二章 住宅房屋的复建安置补偿

第三条 住宅房屋复建安置面积补偿的依据

权属证明记载建筑面积和房屋现状建筑面积是计算复建安置套内建筑面积补偿的基本依据。

权属证明记载建筑面积:指本方案第一章第二条第1款和第2款所规定的合法产权证明上登记的合法房屋建筑面积，不包括证载“未经批准兴建”、“未作处理”、“已作处理”的面积。如合法产权证明上有明确记载套内建筑面积的，以套内建筑面积为准。

现状房屋建筑面积:指委托的有资质的测量机构按国家房屋测量规范标准测量计算确认的建筑面积（不包括房屋附着物、附属物、构筑物、临时建筑、简易结构建筑）。

套内建筑面积：是“成套房屋的建筑面积”的简称，根据《房产测量规范》（GBT17986.1-2000），成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。三部分面积的计算规则，均以该测量规范的详细规定为准。

第四条 住宅房屋的复建安置补偿

1.根据市政府对旧村更新改造的有关规定，按建筑面积拆1补1是基本原则。结合经批复的《改造方案》中复建安置房建设规模等实际情况，鹤洞村改造用地范围内，被征收的合法国有证住宅房屋，以“拆1补1”（套内建筑面积）的标准执行。

2.复建安置补偿以合法国有证房屋权属证明文件为计算单位，即同一被征收人持有不同房屋的房屋权属证明的，应合并面积进行补偿安置（即一人多证的，按人计）；同一房屋多人共有的，以该房屋的全部证整体为一个计算单位（即一证多人的，按一证计）。

3.房屋现状建筑面积大于权属证明记载建筑面积的，先按权属证明记载的建筑面积1：1计算应得复建安置套内建筑面积，超出权属证明记载建筑面积部分，属于框架或混合结构（含砖木结构），按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）、《房产测量规范》（GBT17986.1-2000）或现行广州市相关规定可计算建筑面积的，该超出部分建筑面积视不同建造年限分别按以下标准计算复建安置套内建筑面积：

（1）能以查册/查地籍图等方式提供依据建于1987年1月1日前的，该部分套内建筑面积参照合法产权证明记载套内建筑面积的安置补偿方式即按照1:1计算应得复建住宅安置套内建筑面积。

（2）能以查册/查地籍图等方式提供依据证明在1987年1月1日之后建设，2007年6月30日之前建成的，按2：1的比例（即拆2补1）计算应得复建安置套内建筑面积。

（3）在2007年6月30日之后，原广州市城市更新局批复正式生效（2018年12月18日）之前建成的，仅按附件1做建筑材料成本补偿。

4.除上述所列情况外，其余在原广州市城市更新局批复正式生效（2018年12月18日）之前建成的，均仅按附件1作建筑材料成本及附属物等补偿标准进行补偿。

5.在原广州市城市更新局批复正式生效（2018年12月18日）之后进行抢建的，不做任何补偿。

6.房屋附着物、附属物、构筑物、临时建筑、简易结构建筑，不做任何面积补偿，符合上述补偿条件的，仅按附件1做建筑材料成本或附属物补偿。

7.被征收人选择复建补偿，因平面户型设计无法分割原因，超出应得复建安置套内建筑面积的（原则上不能超过10平方米），按以下价格购买:

(1)在5平方米以内(含5平方米)的,按12000元/平方米计算;

(2)在5平方米以上，10平方米以内（含10平方米）的，按15000元/平方米计算；

(3)因实际情况造成必须买大超过10平方米的，超出部分面积单价按选定的评估公司评定的选房时的市场评估价计算，且按此价格购买的面积不能超过凑够最小户型的差额面积；

(4)被征收人应在收到复建安置房接收通知书七个工作日内缴纳超面积购买款。

8.同一被征收人选择两套或以上安置房的，必须合并后按上述第7条约定的标准计算和支付购买超面积部分的费用。

9.当被征收人选择的复建安置房套内建筑面积比应得复建安置套内建筑面积小的，差额部分的面积按弃产计算，由征收方按35000元/平方米向被征收人支付补偿款。支付时间为双方签订《征收补偿安置协议》及选房确认文件后十五个工作日内支付。

10.被征收人选择安置房时，应在对应的安置房源中、套内建筑面积与应得复建安置套内建筑面积最接近的上下档安置房型中进行选择，不允许跨档选择。

11.在办理产权置换或产权登记等手续时，如需缴纳土地出让金等相关费用均由被征收人按相关规定自行缴纳。

12.无证住宅房屋属于框架或混合结构（含砖木结构），按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）、《房产测量规范》（GBT17986.1-2000）或现行广州市相关规定可计算建筑面积的，参照本方案国有土地上住宅房屋超出权属证明记载部分建筑面积的补偿方式进行补偿。

第五条 货币补偿

被征收人选择放弃复建安置，以货币形式补偿的，征收方按以下标准向被征收人支付补偿款项：

1.属于应得复建安置套内建筑面积的，以应得复建安置套内建筑面积为基数，按35000元/平方米计算补偿金额；

2.其他建筑物、房屋附属物的补偿按本方案附件1《建筑物材料损失费及附属物补偿标准》对应的项目及标准给予货币补偿；

第六条 产权注销及相关费用

选择货币补偿的，被征收人应在签署《征收补偿安置协议》后、获得补偿款前，向征收方交回房屋产权证明原件及协助办理注销手续。在办理产权注销时，如需缴纳土地出让金等相关费用均由被征收人按相关规定自行缴纳。

第七条 复建补偿加货币补偿方式

被征收人选择复建补偿与货币补偿相结合方式时，分别参照上述规定执行。

第八条住宅房屋建筑材料损失费及附属物补偿

建筑材料损失费及附属物补偿标准，详见附件1

第九条临迁费

1.临迁费用途及标准：

（1）住宅临迁费

选择复建安置补偿的，由被征收人自行安排住处，征收方根据被征收人房屋的应得复建安置套内建筑面积，按每月40元/平方米的标准计算向被征收人支付临迁费用；

（2）商业物业临迁费

选择货币补偿的，按每月60元/平方米的标准计算，一次性给予六个月的临迁费；选择物业置换的，按每月60元/平方米的标准计算向被征收人支付临迁费用，自被征收人收楼之日止；

（3）工业、厂房、仓库等非住宅临迁费

按每月30元/平方米的标准计算，一次性给予六个月的临迁费。

2.临迁费计算及发放：

（1）计算时间：自被征收人签订《征收补偿安置协议》之日起计算，至征收方向被征收人发出复建安置房接收通知书后一个月止。如被征收人未能在征收方书面通知期限内移交房屋及证件资料，或超出规定时间搬迁的，则临迁费起计时间应为被征收人实际搬迁并移交房屋及证件资料予征收办之日起开始计算。

（2）发放方式：《征收补偿安置协议》签署并生效，且在被征收人按规定移交房屋及相关资料后15个工作日内，发放自签约之日起至2021年12月31日的临迁费，2022年1月发放2022年1-12月的临迁费，2023年1月发放2023年1-12月临迁费，2024年起按季度在当季第一个月内支付一整季度临迁费，直至完成。如被征收人未能在征收方书面通知期限内移交房屋及证件资料，或超出规定时间搬迁的，则临迁费起计时间应为被征收人实际搬迁并移交房屋及证件资料予征收方之日起开始计算。

3.复建安置房建设时限

如无不可抗力的原因，复建安置房建设应于取得《建筑工程施工许可证》之日起36个月建成，具备供被征收人回迁入住条件。

4.建设期逾期临迁费给付

复建安置房屋因征收办或征收方原因，未能在取得《建筑工程施工许可证》之日起36个月建成，具备供被征收人回迁入住条件，致使被征收人未能回迁的，从逾期之日起，征收方将原定临迁费标准提高10%，每逾期一年，在前一年基础上提高10%，按上述第2款规定的发放方式发放。

5.临迁费支付逾期：

征收方逾期向被征收人支付临迁费的，每逾期一日按逾期临迁费的万分之三支付滞纳金。

6.其他

（1）被征收人选择全部货币补偿的，征收方按被征收人弃产的应得复建安置套内建筑面积，以每月每平方米40元的标准，一次性给予被征收人六个月临迁费补偿。

（2）被征收人选择部分货币补偿的，征收方按弃产的应得复建安置套内建筑面积，给予被征收人六个月临迁费补偿；剩余应得复建安置套内建筑面积的临迁费参照本条第1-5点执行。

第十条 搬家补助费

1.不需要回迁的，征收方一次性给予被征收人搬家补助费：应得复建安置套内建筑面积在100平方米以内的，每户一次性给予2000元的搬家补助费；应得复建安置套内建筑面积在100平方米以上的（含100平方米），每户一次性给予3000元搬家补助费。搬家补助费已包含家具、家电、电话、网络、水电表等迁移费用。

2.需要回迁的，征收方一次性给予被征收人双程搬家补助费：应得复建安置套内建筑面积在100平方米以内的，每户一次性给予双程搬家补助费4000元；应得复建安置套内建筑面积在100平方米以上的（含100平方米），每户一次性给予双程搬家补助费6000元。搬家补助费已包含家具、家电、电话、网络、水电表等双向迁移费用。

上述的“户”，按产权证计，一证计一户；一证多人共有的，按一户计。

第十一条 签约奖励和搬迁奖励

1.签约奖励：

被征收人在公告启动《征收补偿安置协议》签订工作之日起计365日内(含365日)签订《征收补偿安置协议》的，按如下方式给予签约奖励；超出通知时间签约的，不享受该项奖励。

奖励对象核定：按合法权属证，一证计一次（一证多人共有的，按一证计一次）。

（1）自公告启动《征收补偿安置协议》签订工作之日起计45日内（含第45日）签约的，给予4万元的奖励。

（2）自公告启动《征收补偿安置协议》签订工作之日起计第46-90日（含第90日）内签约的，给予2万元奖励。

（3）自公告启动《征收补偿安置协议》签订工作之日起计第91-第120日（含第120日）内签约的，给予1万元奖励。

（4）自公告启动《征收补偿安置协议》签订工作之日起计第121-第365日（含第365日）内签约的，给予5000元奖励。

（5）在公告启动《征收补偿安置协议》签订工作之日起计第365日以后签约的，不给予奖励。

（6）被征收人持房屋权属证明、个人身份有效证明，到征收方处签署《同意签约确认书》并在规定时间内签订《征收补偿安置协议》，以签署《同意签约确认书》的时间，视作签约时间。

2.搬迁奖励：

被征收人在征收方书面通知期限内（30日）移交房屋及证件资料的，按如下方式给予按时搬迁奖励。超出规定时间搬迁的，不享受该项奖励。

（1）自被征收人收悉书面通知之日起15日内搬迁的，按应得复建安置套内建筑面积给予200元/平方米一次性搬迁奖励。应得复建安置套内建筑面积少于50平方米的，按50平方米计算搬迁奖励。

（2）自被征收人收悉书面通知之日起第15-第30日内搬迁的，按应得复建安置套内建筑面积给予100元/平方米一次性搬迁奖励。应得复建安置套内建筑面积少于50平方米的，按50平方米计算搬迁奖励。

（3）被征收人在收悉书面通知之日起第31日以后搬迁的，不给予搬迁奖励。

3.被征收人有多间房屋的，上述奖励计算时间以最后一间房屋的签署、搬离时间为准。

4.征收奖励及补偿款项的支付：

（1）在《征收补偿安置协议》签署并生效后15个工作日内，征收方向已签订《征收补偿安置协议》的被征收人发放签约奖励。

（2）征收方在被征收人按规定移交房屋及相关资料后15个工作日内，发放货币补偿款、搬家补助费、搬迁奖励、自签约之日起至2021年12月31日的临迁费及应给予的建筑材料成本补偿款、附属物补偿款。如被征收人未能在书面通知期限内移交房屋及证件资料，或超出规定时间搬迁的，则临迁费起计时间应为被征收人实际搬迁并移交房屋及证件资料予征收方之日起开始计算。

第十二条 已出租住宅房屋处理办法

被征收人已将住宅房屋出租或给予他人承包经营，由被征收人与承租人（含分租户）自行协商终止租赁关系，被征收人负责处理承租人（含分租户）的退租、搬迁和房屋移交事宜，并自行承担由此产生的相关责任。被征收人将住宅房屋交给他人使用的，亦按此办法处理。

第十三条 关于评估公司的选定

若因补偿未能套用本方案补偿标准的，由征收部门根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施办法》（穗府规〔2017〕18号）第二十五条第二款的规定选定房地产价格评估机构。被征收人对评估结果有异议的应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施办法》（穗府规〔2017〕18号）第四十条规定执行。

第三章    复建安置住房选房及产权登记

第十四条 选房原则

复建安置住房选房采用先签约优先参与摇号确定选房顺序的方式，具体的选房抽签程序及操作细则另行公布。

第十五条 复建安置房产权登记

1.根据不动产登记的相关政策规定，复建安置住宅房屋的首次办理登记手续，由征收方在复建安置住宅房屋建成验收合格，并完成备案及大确权手续后两年内统一代办理房产证。如因不可抗力、政府因素（包括但不仅限于法律法规或政策的变化、行政机关的办事效率等）或被征收人原因导致无法办理的，期限顺延。

2.根据房管测绘部门的现场实测面积，按上述各项规定修正《征收补偿安置协议》面积，如有误差，则根据实际计算结果多退少补，互补差价（差价按15000元/平方米计算），并根据该实测面积核发国有土地《不动产权证》。办证所需费用及住宅专项维修资金由被征收人承担。

3.被征收人需要将复建安置房登记到直系亲属或其他指定人员名下的，由被征收人到相关房屋管理部门自行办理，有关税、费由被征收人自行承担。

第四章   复建安置房建设

第十六条 装修标准  

复建安置房按住宅建筑设计规范配齐正常使用功能，具体室内装修标准见附件2《鹤洞村更新改造复建安置房装修标准》，最终以实体样板房标明的复建安置房装修为准。

第十七条 分区块实施方案

鹤洞村更新改造将按整体建设、分块实施的方式进行，具体以报荔湾区城市更新管理部门批复的分区块实施方案为准.其中公共部分包括道路、绿化、广场等设施，应一次性建设至可投入使用为止，学校、幼儿园等公共配套设施达到移交有关部门的标准。

第十八条 解释与修订

本方案由广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室负责解释。本方案未尽事宜，可再行补充规定。

附件：1.建筑物材料损失费及附属物等补偿标准

2.复建安置住宅房屋装修标准

附件1

建筑物材料损失费及附属物等补偿标准

一、不符合复建补偿安置条件的房屋面积及无权属证明房屋，按建筑结构类型及实际面积，分别按以下标准给予一次性材料损失费补偿：

（一）框架结构（A）：1500元/平方米；

（二）混合结构（B）：1300元/平方米；

（三）砖木结构（C）：1100元/平方米。

二、 房屋附着物、附属物、构筑物、临时建筑、简易建筑、果树、绿化树等补偿：

（一）阁楼：

1、水泥框架结构：300元/平方米；

2、钢架结构：200元/平方米；

3、木结构：100元/平方米。

（二）围墙：

1、18墙、石砌墙：100元/平方米；

2、单砖墙：80元/平方米。

（三）其他附属设施及简易结构建筑：

1、铁皮屋 ：400元/平方米；

2、板房：500元/平方米；

3、简易结构有墙体：150元/平方米；

简易结构无墙体： 100元/平方米；

4、水井：2000元/个；

不锈钢水箱：1000元/个；

自压井：800元/个；

5、院落水池、鱼池、储水池（包括天台水池）：100元/立方米；

6、花基：60元/平方米；

7、户外铺设防滑砖（指私家天井、院落）：80元/平方米；

8、花架（混凝土结构）：50元/平方米；

9、不计入房屋主体建筑面积的室外梯

混凝土结构：100元/平方米；

钢结构：200元/平方米；

木制：80元/平方米；

10、雨棚

锌铁皮：50元/平方米；

塑料：30元/平方米。

（四）庭院种植的果树、绿化树补偿标准：

1、树木：从地面起算1.3米高度的树木胸径，以胸径大小为标准计：10厘米-15厘米按110元/株，每增加5厘米金额相应增加100元/株；

2、果树按绿化树的标准乘以2.0参数计算；

3、若有珍稀名贵树木，业主可以自行处理，也可选择货币补偿，其补偿标准按个案评估处理；

4、天台种植在花坛中的果树、绿化树，参照上述标准执行。盆栽花木不作任何补偿。

5、以上果树、绿化树种植时间在广州市城市更新局正式批复后抢种的，一律不予补偿，由种植人自行处置。

6、果树、绿化树胸径小于10厘米的不予补偿，由种植人自行处置。

三、在权属证明记载用地面积内，自有围墙内的自留空地、旷地、屋内私家天井等，按1000元/平方米给予货币补偿（住宅房屋在道路、屋与屋之间的间隔退缩地，不作任何补偿）。

附件2

鹤洞村更新改造复建安置住宅房屋装修标准

一、室内装修：

1、层高：

标准层不低于2.8米。

2、地面：

厅、卧室铺国产品牌抛光砖配踢脚线；

厨房、阳台、卫生间铺防滑地砖；

入户门、厅房通往厨卫门口铺设石材门槛。

3、内墙：

厅、卧室扇灰，涂国产品牌乳胶漆；

厨房、卫生间贴国产品牌瓷片。

4、天花：

厅、卧室涂国产品牌乳胶漆，卫生间顶部装国产品牌天花板。

5、门窗：

户门为防火门或实心门，国产品牌，配防盗眼、门锁；

室内门为国产品牌夹板门；

出阳台门为国标铝合金门；

全屋窗户装国标铝合金门窗。

6、卫生间：

设有国产品牌坐厕和洗手台，配有国产品牌水龙头、淋浴花洒、梳妆镜、排气扇和镜前灯。

7、厨房：

配备组合式地柜（含洗菜盆、水龙头），花岗石或人造石板台面，配抽油烟机、燃气灶，预留电冰箱、消毒柜、微波炉插座位、天花吊顶。

8、工作阳台：

设洗衣机驳位、预留热水器插座、管道。

9、供电设施：

每户设独立电表一个，户内配强电箱一个。厅、卧室、卫生间均装有标准灯饰或按标准设置吸顶灯及插座，卫生间顶部预留暖灯线位。厅、卧室和书房设空调专用电源插座。全部电线暗敷设，住户用电负荷根据不同户型面积按规范要求配置。室内所有插座、开关均采用国产品牌电器配置。

10、供水设施：

自来水管道、热水器管道暗埋并设独立水表出户。

11、煤气：

预装煤气管道至厨房炉具及热水器位置。

12、电话、电视、因特网线：

客厅和主卧室分别装设有线电视接收插座和电话插座及网络宽带接入口。

13、安防系统：

每户配可视对讲系统及大堂防盗门。

14、空调：

预留分体式空调机位或家庭式中央空调位，预设空调机穿墙孔及专用电源，外墙设冷凝水集中排水管。

15、阳台栏杆：

砖砌体+铁艺或（不锈钢）栏杆。

二、公共装修：

1、外墙：

贴外墙砖；

2、大堂、电梯厅：

地面铺国产品牌地砖，天花吊顶，墙面贴国产品牌瓷片；

3、消防楼梯：

铁栏杆、梯级贴防滑条；

4、电梯：

国产品牌电梯；

5、消防：

按国家标准设置消防设施；

6、保安系统：

按照小区统一管理模式设置。

（具体以联合社确认的实体样板间标明的复建安置房标准执行）